Donner ou vendre aux enfants : quelle solution privilégier pour maintenir l’équilibre fraternel ?

Lorsqu’il s’agit de transmettre un bien immobilier à leurs enfants, de nombreux parents privilégient la donation en parts égales. Cette pratique vise à maintenir l’équilibre fraternel et à éviter tout sentiment d’injustice.Cependant, la donation n’est pas l’unique option possible. D’autres solutions existent, chacune ayant ses implications fiscales, financières et familiales.

1. La vente immobilière : une solution rarement avantageuse

Prenons l’exemple de Jeanne et Pierre, parents de Lucie et Thomas. Ils possèdent un appartement qu’ils n’ont plus la force d’entretenir. Thomas, en recherche active d’un logement, aimerait en devenir propriétaire.

Une première solution consisterait à vendre l’appartement à Thomas.

• Avantage : Thomas devient immédiatement propriétaire.

• Inconvénient : il devra payer des droits d’enregistrement, souvent plus élevés que les droits de succession auxquels il aurait été soumis en héritant.

Dans la plupart des cas, cette option est moins avantageuse fiscalement.

2. La donation immobilière classique : prudence face au déséquilibre

Les parents peuvent décider de donner l’appartement à un seul enfant, par exemple à Thomas, pour lui permettre de devenir propriétaire immédiatement.

• Avantage : Thomas devient immédiatement propriétaire et peut occuper ou gérer le bien comme il le souhaite.

• Inconvénient majeur : cette donation crée un déséquilibre successoral entre les enfants. Lucie pourrait se sentir lésée, et lors de la succession, sa part devra être compensée financièrement.

Une telle donation nécessite donc une réflexion approfondie et souvent un accompagnement notarial, pour évaluer les droits de chacun et prévenir d’éventuels conflits familiaux.

3. La donation-partage : l’équilibre et l’optimisation fiscale

Une alternative plus souple est la donation-partage :

Jeanne et Pierre donnent l’immeuble à parts égales à leurs deux enfants.

Thomas rachète ensuite la part de sa sœur.

Les avantages fiscaux :

• Droits de donation réduits : chaque enfant paie des droits sur la valeur de sa part seulement, et non sur l’ensemble du bien.

• Frais de rachat réduits : au lieu de payer jusqu’à 12,5 % de droits d’enregistrement sur l’achat de la part de sa sœur, Thomas ne paiera qu’1 % de droit de partage.

Cette technique est particulièrement intéressante pour combiner équité familiale et optimisation fiscale.

4. La donation avec réserve d’usufruit

Autre option : les parents achètent un appartement et en donnent la nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit (droit de vivre dans le logement ou d’en percevoir les loyers).

• À leur décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans payer de droits de succession.

• Les enfants paient uniquement des droits de donation calculés sur la valeur en pleine propriété du bien au moment de la donation.

C’est une solution fréquemment utilisée pour anticiper la transmission tout en permettant aux parents de conserver un usage du bien.

5. La donation et l’achat scindé : une alternative souple

Plutôt que de donner directement le bien, les parents peuvent faire une donation d’argent à leurs enfants. Ces derniers utilisent alors cette somme pour acheter la nue-propriété de l’immeuble, tandis que les parents achètent l’usufruit.

• Avantage : la donation d’argent peut, dans certains cas, ne pas être soumise aux droits de donation (si elle est non enregistrée).

• Inconvénient : tous restent redevables des frais liés à l’acquisition (droits d’enregistrement, TVA, frais de notaire).

Attention toutefois : ce montage peut être requalifié en abus fiscal si certaines formalités ne sont pas respectées. Un accompagnement professionnel est fortement recommandé.

Tableau comparatif des solutions

Solution	Droits d’enregistrement	Droit de partage	Droits de donation	Droits de succession
Vente immobilière	✅ Oui	❌ Non	❌ Non	❌ Non
Donation immobilière	❌ Non	❌ Non	✅ Oui	❌ Non*
Donation-partage	❌ Non	✅ Oui	✅ Oui	❌ Non*
Donation avec réserve d’usufruit	❌ Non	❌ Non	✅ Oui	❌ Non*
Donation et achat scindé	✅ Oui	❌ Non	❌ Non	❌ Non*

*Sous réserve que les parents décèdent au moins 5 ans après la donation.

Conclusion : quelle option choisir ?

Il n’existe pas de solution unique : le choix dépend des souhaits des parents, de la situation des enfants et des objectifs patrimoniaux.

• Vente : peu avantageuse fiscalement.

• Donation simple : protège l’égalité mais manque de souplesse.

• Donation-partage : équilibre et optimisation fiscale.

• Donation avec usufruit : transmission anticipée tout en préservant les droits des parents.

• Donation scindée : intéressante mais délicate à manier.

Quelle que soit la solution envisagée, il est essentiel de se faire accompagner afin de sécuriser l’opération et d’éviter tout risque de requalification fiscale.

Rédigé le 29/09/2025 par l’équipe d’OPTIVY Patrimoine & Finance