Les droits et devoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Le démembrement du droit de propriété, qui distingue l’usufruit et la nue-propriété, est un outil classique en droit patrimonial belge, notamment en matière successorale. Toutefois, la réforme introduite par la loi du 4 février 2020 portant le Livre 3 « Les biens » du Code civil, entrée en vigueur le 1er septembre 2021, a profondément revu l’équilibre entre usufruitier et nu-propriétaire. L’objectif du législateur : moderniser un régime ancien, parfois source d’insécurité juridique et de conflits.

1. Une définition modernisée et plus fonctionnelle

Sous l’ancien droit (ancien Code civil, articles 578 et suivants), l’usufruit était défini de manière relativement abstraite comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, « comme le propriétaire lui-même ».

Le nouveau droit des biens adopte une approche plus fonctionnelle en insistant sur la notion de conservation de la substance du bien, tout en tenant compte de son évolution économique.

Différence : le nouveau droit reconnaît explicitement que certains biens peuvent être utilisés ou transformés, pour autant que leur valeur économique soit préservée, ce qui reflète mieux la réalité contemporaine (portefeuilles d’investissement, actifs financiers, etc.).

2. Fruits, produits et capitaux : une clarification attendue

L’une des critiques majeures de l’ancien régime concernait le flou entourant la distinction entre fruits (revenant à l’usufruitier) et produits (revenant au nu-propriétaire).

Le Livre 3 du Code civil clarifie cette distinction :

• les fruits (revenus périodiques comme loyers, intérêts) reviennent à l’usufruitier ;

• les produits (éléments affectant la substance du bien, comme la vente d’un actif) reviennent au nu-propriétaire.

Différence : cette clarification réduit les litiges, notamment en matière de placements financiers, où la qualification était auparavant source d’incertitudes.

3. Une réforme majeure : la répartition des grosses réparations

Sous l’ancien droit, la règle était stricte :

• l’usufruitier supportait les réparations d’entretien ;

• le nu-propriétaire assumait seul les grosses réparations (structurelles).

Le nouveau droit introduit une innovation importante :

l’usufruitier doit désormais contribuer aux grosses réparations, en proportion de la valeur de son usufruit.

Différence : on passe d’une répartition rigide à une logique plus équitable et économique, tenant compte de l’intérêt réel de chaque partie dans le bien.

4. Une meilleure protection du nu-propriétaire

Dans l’ancien régime, le nu-propriétaire disposait de droits limités pour contrôler la gestion du bien.

Le nouveau droit renforce sa position :

• droit de contrôle et d’information ;

• possibilité de visiter le bien ;

• faculté d’agir en cas de mauvaise gestion ou de risque de dégradation.

Différence : le nu-propriétaire n’est plus un simple titulaire passif, mais un acteur pouvant intervenir pour préserver la valeur du bien.

5. L’usufruit des sommes d’argent : un changement structurant

L’ancien droit était peu adapté aux actifs financiers modernes. L’usufruit de sommes d’argent donnait lieu à des montages complexes (quasi-usufruit).

Le nouveau droit encadre clairement ces situations :

• obligation de gestion transparente ;

• nécessité d’un accord entre parties pour certains investissements ;

• possibilité d’organiser contractuellement les modalités.

Différence : une sécurisation juridique accrue et une meilleure adaptation aux patrimoines contemporains.

6. Une logique de coopération entre les parties

L’ancien droit reposait sur une séparation stricte des rôles, souvent source de blocages.

Le nouveau droit des biens introduit une philosophie différente :

• reconnaissance d’un intérêt commun à la conservation du bien ;

• incitation à la concertation pour les décisions importantes ;

• possibilité d’aménagements contractuels plus larges.

Différence : on passe d’un modèle conflictuel à un modèle collaboratif.

7. Une plus grande liberté contractuelle

Autre évolution notable : le nouveau droit offre davantage de souplesse aux parties.

Il est désormais possible d’aménager plus librement :

• la répartition des charges ;

• les modalités de gestion ;

• les pouvoirs respectifs.

Différence : alors que l’ancien droit était plus rigide, le nouveau cadre favorise des solutions sur mesure adaptées à chaque situation patrimoniale.

8. Entrée en vigueur et application

Le Livre 3 « Les biens » du Code civil, issu de la loi du 4 février 2020, est entré en vigueur le 1er septembre 2021.

Il s’applique en principe aux situations juridiques constituées après cette date, tandis que les situations antérieures restent soumises à l’ancien droit, sauf choix contraire des parties.

Conclusion

La réforme du droit des biens marque une évolution importante du régime de l’usufruit et de la nue-propriété en Belgique. Là où l’ancien droit reposait sur des règles rigides et parfois inadaptées, le nouveau cadre privilégie l’équilibre, la transparence et la coopération.

Pour les praticiens comme pour les particuliers, ces changements impliquent une vigilance accrue : la rédaction des actes et conventions devient plus stratégique que jamais. Bien maîtrisé, ce nouveau régime constitue un outil encore plus performant au service de la gestion et de la transmission du patrimoine.

Source : Rédigé le 04 mai 2026 par l'équipe d'OPTIVY