L'achat scindé usufruit / nue-propriété : une stratégie patrimoniale à connaître

Transmettre un patrimoine immobilier tout en conservant des revenus locatifs, ou encore aider ses enfants à acquérir un bien sans leur faire un don imposable : voilà deux situations dans lesquelles l'achat scindé constitue une solution particulièrement élégante. En Belgique, cette technique est de plus en plus utilisée dans le cadre d'une planification successorale proactive. Elle permet de concilier deux objectifs souvent antagonistes : garder le contrôle d'un bien de son vivant, tout en organisant sa transmission de manière fiscalement optimisée.

Qu'est-ce que l'achat scindé ?

L'achat scindé consiste à acquérir un bien immobilier en dissociant deux droits distincts :

• L'usufruit, acquis par les parents, donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers) pendant une durée déterminée ou jusqu'au décès de l'usufruitier.

• La nue-propriété, acquise par les enfants (ou d'autres bénéficiaires), confère la propriété du bien, mais sans pouvoir en jouir tant que l'usufruit n'est pas éteint.

Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans le chef du nu-propriétaire, sans droits de succession, puisque le nu-propriétaire était déjà titulaire d'un droit sur le bien.

Avantages et inconvénients

Avantages

• Optimisation successorale : à l'extinction de l'usufruit, le bien revient en pleine propriété aux enfants sans taxation successorale supplémentaire.

• Maintien des revenus : les parents conservent les loyers ou la jouissance du bien leur vie durant.

• Levier de donation préalable : en combinant cette technique avec une donation préalable des fonds nécessaires à l'achat de la nue-propriété, les droits de donation sont nettement inférieurs aux droits de succession.

• Planification sans dépossession : les parents gardent le contrôle effectif du bien.

Inconvénients

• Rigidité : la vente du bien requiert l'accord de toutes les parties (usufruitier et nu-propriétaire).

• Risque de requalification fiscale si la donation préalable n'est pas correctement structurée

• Complexité de gestion : source potentielle de conflits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire si le bien nécessite de grosses réparations.

• Immobilisation du capital pour les enfants, qui ne peuvent ni vendre ni louer librement.

Modalités pratiques

La mise en œuvre d'un achat scindé suit généralement ces étapes :

• Donation préalable : les parents donnent aux enfants les fonds nécessaires à l'achat de la nue-propriété, idéalement par virement bancaire enregistré (pour prouver l'antériorité de la donation).

• Signature du compromis de vente : les deux parties (usufruitiers et nus-propriétaires) figurent sur l'acte, avec ventilation du prix entre usufruit et nue-propriété selon des barèmes fiscaux officiels (dépendant de l'âge de l'usufruitier).

• Passage chez le notaire : l'acte authentique d'achat scindé est établi et publié.

• Gestion courante : un règlement clair entre parties sur la répartition des charges est vivement conseillé.

Cas d'usages concrets

• Famille avec enfants majeurs : les parents (55–65 ans) achètent l'usufruit d'un appartement, les enfants la nue-propriété. À terme, les enfants héritent d'un bien immobilier sans frais de succession.

• Investissement locatif optimisé : les parents perçoivent les loyers pour compléter leur pension, tout en ayant organisé la transmission.

• Résidence secondaire : les parents continuent de profiter du bien (usage personnel), les enfants deviendront pleinement propriétaires à leur décès.

• Bien commercial ou professionnel : une société peut également être impliquée, bien que la structure soit alors plus complexe.

Points d'attention fiscaux

La fiscalité belge encadre strictement l'achat scindé. Une mauvaise mise en œuvre peut entraîner des redressements significatifs.

• Article 9 du Code des droits de succession : si les enfants ne disposent pas de fonds propres suffisants pour financer la nue-propriété, l'administration fiscale peut présumer que les parents ont financé l'intégralité de l'achat, et soumettre le bien aux droits de succession au décès.

• Donation préalable enregistrée : pour contrer cette présomption, il est impératif que la donation des fonds soit antérieure à l'achat et clairement documentée (virement bancaire traçable, acte notarié ou don manuel enregistré).

• Valorisation de l'usufruit : elle doit respecter les barèmes publiés par l'administration fiscale en fonction de l'âge de l'usufruitier. Une valorisation erronée peut être requalifiée.

• TVA et droits d'enregistrement : les règles s'appliquent normalement ; chaque droit (usufruit/nue-propriété) est taxé séparément selon sa valeur respective.

• Évolutions législatives : la réforme du droit successoral et les discussions autour de la taxation des plus-values immobilières en Belgique invitent à rester attentif aux changements réglementaires.

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Rédigé le 22 juin 2026 par l'équipe d'OPTIVY