Un résumé de l’intervention de Nicolas Cellières, CEO d’Optivy, au débat Finance
Avenue.
L’environnement financier actuel pousse de
nombreux investisseurs à se poser une question
cruciale : faut-il privilégier l’immobilier ou se
tourner vers des produits d’épargne ?
Nicolas Cellières, CEO d’Optivy, a partagé son
analyse lors du débat organisé à Finance Avenue,
explorant les tendances et les opportunités dans
ces deux secteurs.
Immobilier vs produits d’épargne : des rendements comparables
Dans le contexte actuel de taux d’intérêt, il est difficile de trancher en faveur de l’immobilier ou de
l’épargne sans considérer de nombreux facteurs.
Tout d’abord, pour ce qui est de l’immobilier, les rendements locatifs bruts en Belgique oscillent
généralement entre 3 % et 6 %, selon la localisation, la nature du bien, et les frais liés (travaux,
fiscalité, charges). Ces rendements ne sont jamais garantis et dépendent aussi du recours à un crédit
hypothécaire qui constitue un effet de levier important pour la croissance du patrimoine de
l’investisseur.
En ce qui concerne les produits d'épargne, tels que les livrets d'épargne (1 % à 3 %), les obligations d’État (3 % à 4 %) ou certains fonds d’assurance-vie (1 % à 10 %), ils offrent désormais des
rendements parfois comparables à ceux de l'immobilier, tout en étant souvent plus flexibles et moins contraignants.
Le choix entre immobilier et les produits d’épargne dépend des objectifs financiers, du profil de
risque et de la capacité de gestion de chaque investisseur.
Quels produits d’épargne concurrencent l’immobilier ?
Plusieurs alternatives rivalisent aujourd’hui avec l’immobilier.
Premièrement, les obligations émises par certains Etats ou certaines entreprises offrent des
rendements fixes et relativement stables. Avec la baisse des taux d'intérêt, elles deviennent de plus
en plus attractives.
Deuxièmement, les comptes à terme offrent une garantie du capital et des taux d'intérêt compétitifs.
Ils sont garantis par l'État jusqu'à un certain montant, ce qui les rend sûrs.
Troisièmement, les contrats d'assurance-vie offrent des rendements intéressants. Les rendements de la branche 21 restent toutefois souvent inférieurs à ceux de l'immobilier, ce qui n’est pas le cas de la branche 23. Ces contrats bénéficient d’un contexte fiscal plus avantageux. Au sein de ces contrats, il est possible d’investir dans des fonds communs de placement ou les fonds indiciels (ETF) permettant
de s’exposer à une variété d'actifs (actions, obligations) avec un potentiel de rendement élevé et une diversification du risque.
Ensuite, investir en actions peut offrir des rendements potentiellement élevés, en particulier sur le
long terme. Les dividendes peuvent également fournir un revenu passif intéressant.
Enfin, les SIR (Sociétés Immobilières Réglementées) permettent d'investir dans l'immobilier
commercial ou résidentiel sans les contraintes de gestion directe, avec des rendements souvent
compétitifs par rapport à l'immobilier direct.
Segments immobiliers à haut rendement
Malgré tout, certains segments immobiliers continuent de se démarquer. En voici quelques un à
considérer :
Immobilier locatif dans des zones spécifiques, avec des rendements bruts pouvant atteindre
5 à 6 %.
Immobilier commercial, bien que ce marché soit actuellement en difficulté.
Projets de rénovation, où une gestion active peut maximiser les rendements.
Les SIR (Sociétés Immobilières réglementées) ou les fonds immobiliers
Investissement dans des projets de développement (promotion immobilière)
Bien que certains segments de l'immobilier continuent à offrir des rendements compétitifs, il est
essentiel d'évaluer soigneusement les risques associés et de considérer la situation du marché local.
L'immobilier nécessite une gestion active et une compréhension des dynamiques de marché, tandis
que les produits d'épargne offrent une sécurité et une liquidité supérieures. Les investisseurs doivent
donc aligner leurs choix avec leurs objectifs et leur tolérance au risque.
De plus, l’immobilier « à haut rendement » s’adresse généralement à des investisseurs avec un
certain profil. En effet, des personnes averties, avec une tolérance au risque élevée, capable de gérer
des biens seront plus enclines à se diriger vers ce segment de marché.
La Performance Energétique vient bousculer les pratiques habituelles
En Belgique, le PEB influence de manière significative les décisions des investisseurs dans l'immobilier
de rapport. Les biens avec un bon PEB sont privilégiés, tandis que ceux nécessitant des rénovations
énergétiques subissent une pression à la baisse sur leur valeur et leur rendement. Les propriétaires
doivent naviguer entre la conformité réglementaire, les attentes des locataires, et les opportunités
financières offertes par les subventions, pour maximiser la rentabilité de leurs investissements dans
un marché de plus en plus orienté vers la durabilité.
Aucune solution universelle
Pour conclure, il n’existe pas de solution universelle : tout dépend de votre situation, de vos
objectifs et de votre tolérance au risque. Grâce au recours de l’emprunt, l’investisseur avisé
peut envisager d’investir dans l’immobilier réel et dans des produits financiers tout en
bénéficiant de l’effet de levier de l’emprunt.
Optivy reste à vos côtés pour vous conseiller et optimiser votre stratégie patrimoniale, qu’il
s’agisse d’immobilier, de produits d’épargne ou d’une diversification adaptée.
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