Comprendre les différents types d’usufruit en droit belge

En droit belge, l’usufruit est un mécanisme qui permet de partager la propriété d’un bien entre deux personnes :

• l’usufruitier, qui peut utiliser le bien et en percevoir les revenus ;

• le nu-propriétaire, qui reste propriétaire mais ne peut pas utiliser le bien tant que dure l’usufruit.

Ce système est prévu par le Code civil. Depuis l’entrée en vigueur du Livre 3 du Code civil (1er septembre 2021), les règles ont été modernisées, tout en conservant les principes essentiels.

L’usufruit est très utilisé en Belgique, notamment en matière successorale, familiale et immobilière.

Rappel : qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est défini par le Code civil comme le droit d’user d’un bien et d’en percevoir les fruits, sans en altérer la substance.

Concrètement, l’usufruitier peut habiter un immeuble, le mettre en location et percevoir les loyers, utiliser un compte bancaire ou encore percevoir des dividendes d’actions

En revanche, il ne peut pas vendre le bien (seul le nu-propriétaire peut le faire, sauf accord) ou détruire ou transformer substantiellement le bien.

Les obligations de l’usufruitier

Quel que soit le type d’usufruit, l’usufruitier doit :

• Entretenir le bien

• Effectuer les réparations d’entretien

• Payer les charges courantes

• Restituer le bien en bon état (hors usure normale)

Les grosses réparations restent en principe à charge du nu-propriétaire, sauf convention contraire.

Extinction de l’usufruit

L’usufruit s’éteint notamment :

• Par le décès (usufruit viager)

• Par l’expiration du terme

• Par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété

• Par la perte totale du bien

Les différents types d’usufruit en Belgique

I. L’usufruit viager

L’usufruit viager est la forme la plus courante. Il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint automatiquement à son décès.

L’usufruitier peut habiter le bien, le louer et percevoir les loyers. En revanche, il ne peut pas le vendre (sauf accord avec le nu-propriétaire).

Application concrète

Un parent peut donner la nue-propriété de sa maison à ses enfants tout en gardant l’usufruit viager. Il continue ainsi à vivre dans le logement ou à percevoir les loyers s’il le met en location. À son décès, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans nouvelle formalité.

Dans une succession, le conjoint survivant reçoit en principe un usufruit viager sur les biens du défunt. Cela lui permet, par exemple, de continuer à habiter le logement familial jusqu’à la fin de sa vie.

II. L’usufruit à durée déterminée (usufruit temporaire)

L’usufruit temporaire est fixé pour une durée précise : 10, 20 ou 30 ans, par exemple. À la fin de cette période, il prend automatiquement fin, même si l’usufruitier est toujours en vie.

Lorsque l’usufruit est accordé à une société, la loi prévoit une durée maximale de 99 ans.

Application concrète

Un investisseur achète la nue-propriété d’un immeuble, tandis qu’une société acquiert l’usufruit pour 20 ans. Pendant ces 20 années, la société perçoit les loyers et exploite le bien. À la fin du terme, l’investisseur récupère la pleine propriété.

Dans un cadre familial, des parents peuvent accorder à leur enfant un usufruit temporaire sur un appartement pendant ses études, afin qu’il puisse y habiter ou le louer. À l’échéance prévue, le bien revient automatiquement aux parents.

III. L’usufruit légal

Certains usufruits sont prévus directement par la loi, sans qu’un contrat soit nécessaire.

Le cas le plus important est celui du conjoint survivant. La loi lui accorde un usufruit sur tout ou partie des biens du défunt, afin de le protéger financièrement et matériellement.

Application concrète

Si une personne décède en laissant un conjoint et des enfants, les enfants reçoivent la nue-propriété des biens, tandis que le conjoint reçoit l’usufruit. Il peut continuer à occuper la maison familiale ou en percevoir les revenus, même si les enfants en sont juridiquement propriétaires.

Ce mécanisme évite que le conjoint survivant se retrouve sans logement ou sans ressources.

IV. L’usufruit conventionnel

L’usufruit conventionnel est celui qui est créé volontairement par les parties, via un contrat ou un testament.

Il peut résulter :

• d’une donation avec réserve d’usufruit ;

• d’une vente de nue-propriété ;

• d’un testament qui attribue l’usufruit à une personne précise.

Lorsqu’il porte sur un immeuble, il doit être établi par acte notarié.

Application concrète

Une personne peut prévoir dans son testament que son partenaire recevra l’usufruit de ses comptes et placements financiers, tandis que ses enfants en recevront la nue-propriété. Le partenaire pourra percevoir les revenus (intérêts, dividendes), et les enfants deviendront pleins propriétaires à son décès.

Autre exemple : une personne âgée vend la nue-propriété de sa maison à un tiers mais conserve l’usufruit. Elle reçoit un prix de vente tout en continuant à vivre dans le logement.

V. L’usufruit successif

L’usufruit successif permet d’organiser un usufruit qui profite à plusieurs personnes l’une après l’autre.

La première personne bénéficie de l’usufruit. À son décès, une seconde personne devient à son tour usufruitière. Ensuite, la pleine propriété revient définitivement aux nus-propriétaires.

D’un point de vue fiscal, cette technique peut, dans certains cas, permettre l’exonération de droits de succession.

Application concrète

Un testateur peut prévoir que son conjoint aura l’usufruit de ses biens toute sa vie, puis qu’à son décès, un enfant en situation de handicap bénéficiera à son tour de l’usufruit. Les autres enfants recevront ensuite la pleine propriété à la fin de cette seconde période.

Cette technique permet d’assurer une protection progressive de plusieurs proches.

VI. Le quasi-usufruit

Le quasi-usufruit concerne les biens qui peuvent être consommés ou dépensés, comme l’argent.

Dans ce cas, l’usufruitier peut utiliser librement les sommes reçues. En contrepartie, il devra restituer une valeur équivalente à la fin de l’usufruit.

Application concrète

Si une succession comprend 100 000 euros sur un compte bancaire et que le conjoint reçoit l’usufruit, il peut utiliser cet argent pour vivre. Les enfants, nus-propriétaires, ont alors une créance correspondant à la valeur des sommes utilisées. Au décès du conjoint, cette créance sera réglée sur sa succession.

Ce mécanisme est fréquent et nécessite souvent une convention claire pour éviter les conflits ultérieurs.

VII. Conclusion

L’usufruit est un outil juridique très flexible en droit belge. Selon la situation, il peut être viager ou temporaire, résulter de la loi ou d’un contrat, concerner un immeuble, des placements financiers ou de l’argent liquide.

Il permet principalement :

• d’organiser une succession ;

• de protéger un conjoint ou un proche ;

• de transmettre un patrimoine tout en conservant des revenus ;

• de structurer des investissements immobiliers.

Même s’il peut paraître technique, l’usufruit repose sur une idée simple : séparer le droit d’utiliser un bien du droit d’en être propriétaire. C’est cette séparation qui en fait un instrument central de la gestion patrimoniale en Belgique.

Source : L'équipe d'OPTIVY