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Quatre choses à savoir avant de choisir entre l’immobilier et l’épargne



L’épargne offre désormais des taux plus attractifs, tandis que les rendements immobiliers se compriment au fur et à mesure, suite à la hausse des taux. Quel placement offre les meilleures garanties?


Après le succès du bon d’État, dont les souscriptions s'élèvent à 21,9 milliards d'euros, les banques relèvent progressivement leur taux d’épargne. MeDirect, Keytrade, Triodos et même Belfius l’ont fait, offrant désormais des taux se chiffrant entre 2% et2,5%.

Le minimum légal de 0,11% est désormais "loin" mais "cela reste très faible au regard d’une inflation toujours présente", considère Nicolas Cellières, fondateur et CEO d'Optivy, cabinet de planification financière et de gestion de patrimoine. "Le compte d’épargne n’est pas fait pour stocker de l’argent. Il est uniquement prévu pour placer une réserve de sécurité en cas de coup dur", rappelle-t-il.

Certes, la hausse des taux d’intérêt profite aux épargnants, mais elle désert l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier.

Financer aujourd’hui un tel investissement coûte presque trois fois plus cher que début 2022, les taux étant passés de 1,5% à près de 4%. Cela impacte l’effet de levier mais aussi le rendement espéré par les investisseurs en immobilier, dans un contexte où les prix en Belgique se montrent particulièrement résilients.

Ces nouvelles données de marché peuvent-elles détourner l’intérêt de certains investisseurs de l’immobilier vers l’épargne? Quels sont les avantages et inconvénients de ces deux placements?


1. Un meilleur rendement sur l’immobilier

L’immobilier résidentiel offre aujourd’hui un rendement brut moyen de 4,64%, selon les données de SmartBlock. Les taux des meilleurs comptes d’épargne oscillent entre 2% et 2,5%. Pour obtenir un rendement supérieur, il faut se tourner vers des produits d’épargne comme les comptes à terme ou la branche 21, voire la branche 26.

"Le taux des comptes à termes oscillent entre 3% et 4% actuellement. Ces taux sont garantis sur une certaine durée. La branche 26 offre le même rendement, mais avec des garanties supplémentaires. S’agissant d’argent déposé au sein d’une compagnie d’assurance et non sur un compte bancaire, l’épargnant dispose d’une meilleure protection (insaisissabilité, privilège sur les autres créanciers en cas de faillite de l’institution, etc.)", détaille Nicolas Cellières.


"Le compte d’épargne n’est pas fait pour stocker de l’argent. Il est uniquement prévu pour placer une réserve de sécurité en cas de coup dur." Nicolas Cellières Fondateur et CEO d'Optivy

Il ajoute: "Certaines compagnies proposent également 3% de rendement durant huit ans sur leur branche 21".

Ces produits plutôt défensifs, même s'ils sont plus rémunérateurs qu’il y a un an, n’offrent pas encore le même rendement que l’immobilier. "Même si celui qui emprunte aujourd’hui à 4% réalise une opération moins rentable qu’il y a un an, l’immobilier reste un bon placement à long terme", souligne Corentin Minne, planificateur financier chez Pareto. "Il doit alors bien étudier son plan financier et regarder au taux d’emprunt, aux loyers, mais aussi à la déductibilité de ses intérêts", conseille-t-il.

En outre, l’immobilier offre en principe une plus-value à long terme, ce qui n’est pas le cas de l’épargne.


2. Une fiscalité moins lourde sur l’épargne

La fiscalité qui s’applique à l’immobilier et à l’épargne réduit les rendements bruts dégagés par l’investisseur ou l'épargnant.

Celle sur l’immobilier à l’achat, à la détention et parfois même à la vente, est nettement plus lourde que sur la plupart des produits d’épargne. Les droits d’enregistrement qui s’appliquent à un achat s’élèvent à 12,5% en Wallonie et à Bruxelles et à 12% en Flandre pour l’existant.

Si l’investisseur opte pour un bien neuf, il sera alors soumis à la TVA de 21%. À cela s’ajoutent des frais de notaire et de dossier auprès de votre banque. "Cela fait cher payé pour quelqu’un qui souhaite juste faire un peu fructifier son épargne", admet Nicolas Cellières.

L’épargne quant à elle est taxée différemment selon l'endroit où elle est stockée. Parmi les comptes d’épargne classiques, il existe deux types de comptes, les comptes réglementés et les comptes non réglementés.

Dans le cas des comptes réglementés, les revenus mobiliers (intérêts, dividendes, etc.) sont soumis au précompte mobilier de 15%. Mais les intérêts d'un compte d'épargne réglementé bénéficient d'une exonération de précompte mobilier sur les 980 premiers euros d'intérêts perçus. Pour les comptes non réglementés, le précompte mobilier s’applique dès le premier euro d’intérêt perçu et son taux est plus élevé (30%).

Les autres produits d’épargne comme les comptes à terme ou les bons de caisse sont également soumis au précompte mobilier de 30% sur les intérêts. "Le même régime fiscal s’applique à la branche 26, dont l’intérêt est croissant depuis la hausse des taux", indique Nicolas Cellières.

La branche 21, elle, n’est pas soumise au précompte mobilier, pour autant "que vous gardiez votre police au minimum huit ans et un jour", indique encore le conseiller patrimonial. "Le cas échéant, vous êtes également soumis au précompte mobilier de 30% sur des intérêts fictifs de 4,75%, peu importe les rendements octroyés par le contrat", détaille le CEO d’Optivy, conseillant la branche 21 pour des placements à moyen terme.


3. L’épargne plus liquide et non-volatile

Les produits d’épargne (comptes, branche 21…) sont nettement plus liquides que l'immobilier. Il est effectivement plus rapide de clôturer un compte en banque ou une assurance que de vendre une habitation ou un immeuble. En outre, le placement est moins volatile.

"L’épargne ne subit jamais aucune volatilité, tandis que l’immobilier, d’autant plus ces dernières années, n’a pas une valeur stable. Si vous faites passer un expert chaque année, votre bien n’aura pas la même valeur", explique Nicolas Cellières.


4. Un horizon de placement très différent

"Les principes de diversification et d’horizon de placement doivent toujours primer dans la constitution d’un patrimoine financier", rappelle Corentin Minne. Ce dernier considère toujours l’immobilier, "même si le marché ne connaît pas ses meilleurs mois, comme un bon placement à long terme".

L’épargne est plutôt un produit à court ou moyen terme, selon le produit choisi. "Les comptes à terme et la branche 26 sont à considérer pour des périodes plus courtes", explique Nicolas Cellières. "La branche 21 doit être envisagée sur du moyen terme, au moins huit ans et un jour, pour neutraliser le précompte mobilier", ajoute-t-il.

Les deux planificateurs financiers conseillent aussi de garder un œil sur les taux d'intérêt qui pourraient "redescendre d’ici deux à quatre ans. Cela signifie que lorsque l’argent sera à nouveau disponible à l’échéance du contrat, les taux seraient moins attractifs qu’actuellement. Se posera alors la question de quoi faire avec cet argent", analyse Corentin Minne, qui suggère de le placer à plus long terme.

"Nous sommes dans un monde où tout change tout le temps. Si le placement est bon, par exemple avec un taux de 3% sur huit ans, la décision est saine à moyen ou à long terme. Il ne faut donc pas se poser la question tous les trois mois", conclut le planificateur financier.


Source : Mathilde Ridole - Mon Argent - L’Echo - 23 octobre 2023

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